Au 1ᵉʳ janvier 2025, avant la réforme du calcul du DPE, 13,8 % du parc locatif privé était classé F ou G, soit 1,1 million de passoires énergétiques, selon le service des données et études statistiques (SDES). En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un bail de résidence principale signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; les F suivront le 1ᵉʳ janvier 2028. Certains bailleurs feront les travaux ; d’autres vendront.
Pour un marchand de biens, la décote ne suffit pas à juger l’opération. Il faut chiffrer la marge qui reste après travaux et portage, selon la classe visée et l’acquéreur final.
Passoire thermique : ce que dit la règle en octobre 2026
Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le SDES en dénombrait environ 3,9 millions parmi les résidences principales au 1ᵉʳ janvier 2025, soit 12,7 % du parc. Une simulation du même service chiffre à environ 700 000 logements la baisse supplémentaire due au nouveau facteur de conversion de l’électricité au 1ᵉʳ janvier 2026, détaillé dans notre guide DPE 2026.
| Échéance | Classe exclue des nouveaux baux, renouvellements et reconductions (métropole) | Conséquence pour un acquéreur investisseur |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2025 | G | L’investisseur n’achète un G qu’avec un projet de travaux chiffré. |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | F | Pas de nouveau bail ni de renouvellement sans passer au moins en E. |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | E | Un logement rénové en E seulement ne pourra plus être mis en location. |
Source : fiche Service Public sur le logement à louer décent (baux de résidence principale et baux mobilité).
Le calcul du DPE change encore au 1ᵉʳ janvier 2027
Le facteur de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE passe de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026). Dans les logements qui utilisent l’électricité pour de nombreux usages (chauffage, climatisation, eau chaude), l’étiquette peut gagner une classe, voire deux dans de rares cas (petits logements), et aucune ne sera dégradée. Si la classe s’améliore, un DPE existant pourra être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, selon l’actualité Service Public du 1ᵉʳ septembre 2026. Attendez-vous à ce que le vendeur d’un F chauffé à l’électricité en tienne compte dans son prix.
Un projet de loi prévoit des dérogations
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, ajoute des dérogations sous conditions, notamment en cas de travaux refusés par l’assemblée générale de copropriété, de contrat de travaux conclu avant le 1ᵉʳ janvier 2030 ou de DPE collectif suffisant (voir le dossier législatif du Sénat). Le texte de la commission de l’Assemblée nationale date du 23 septembre 2026 et n’a pas encore été voté en séance : en l’état du droit, ces dérogations ne s’appliquent pas. S’il aboutit, la pression sur une partie des bailleurs s’allégera : ne fondez pas un prix d’achat sur une décote qui s’accentuerait mécaniquement à l’approche de 2028.
Pourquoi l’échéance de 2028 peut pousser des bailleurs à vendre leurs F
Le bailleur d’un logement F a trois options avant 2028 : rénover, vendre ou cesser de louer. S’il vend, un acquéreur investisseur devra prévoir des travaux pour relouer, et le prix s’en ressent. Selon l’étude des notaires de France sur l’étiquette énergie, les maisons classées G se sont vendues en 2024 en moyenne 25 % moins cher que celles classées D ; pour les appartements, l’écart était de 12 %.
Deux réserves. D’abord, ces écarts sont des moyennes nationales, mesurées pour la classe G : la décote d’un F dans votre secteur s’évalue sur des ventes comparables autour du bien, ce qui suppose de trouver l’adresse exacte derrière l’annonce. Ensuite, la décote paie des travaux à venir : une bonne partie de ce que vous économisez à l’achat repart dans le chantier.
La méthode : cinq questions avant de faire une offre sur une passoire thermique
1. L’étiquette du bien est-elle à jour ?
Lisez la date du DPE : un diagnostic antérieur au 1ᵉʳ janvier 2026 repose sur l’ancien facteur de l’électricité, et ce facteur change encore au 1ᵉʳ janvier 2027. Pour un logement chauffé à l’électricité, vérifiez la classe que donne le calcul en vigueur à la date de votre revente : inutile de budgéter en travaux un saut de classe que le seul changement de facteur apporte.
Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique dès la première visite et au plus tard à la signature de la promesse de vente ; les appartements en copropriété n’y sont pas soumis. L’audit présente au minimum deux propositions de travaux permettant une rénovation performante, selon la fiche du ministère de l’Économie sur l’audit énergétique. C’est une base de chiffrage, à confronter à des devis.
2. Quelle part des travaux dépend de la copropriété ?
Dans un appartement, une partie du gain de classe peut dépendre de travaux sur les parties communes (façade, toiture, chauffage collectif, ventilation), votés en assemblée générale au rythme de la copropriété. Avant l’offre, lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées, repérez les travaux votés ou refusés et consultez le plan pluriannuel de travaux s’il existe. Un F qui ne peut sortir de sa classe que par une isolation de façade non votée est un pari sur le calendrier.
3. Quelle classe viser, et pour quel acquéreur ?
La classe cible dépend de votre sortie. Revendu à un investisseur locatif, un logement classé E pourra être loué après 2028, mais ne pourra plus être mis en location à partir de 2034 ; un D lui donne de la visibilité au-delà. Pour un acquéreur occupant, la classe pèse sur sa facture d’énergie, donc sur le prix qu’il acceptera. Dans les deux cas, chiffrez au moins deux classes cibles.
4. Combien coûte le saut de classe ?
Partez des déperditions poste par poste (murs, toiture, plancher bas, menuiseries, ponts thermiques, renouvellement d’air), puis des équipements (chauffage, eau chaude), plutôt que d’un ratio global au mètre carré. Cherchez la combinaison de travaux qui fait franchir le seuil de la classe visée. Ajoutez une provision pour aléas. Pour les aides mobilisables, comme les certificats d’économies d’énergie, voir notre article sur la rénovation énergétique et les CEE.
5. Quel prix de revente, et dans quel délai ?
Déterminez le prix de revente sur des ventes réelles comparables, par classe énergétique quand c’est possible. Le délai compte autant : chaque mois de chantier ou d’attente d’une assemblée générale se paie en intérêts et en charges, de l’acte d’achat à l’acte de revente.
Exemple chiffré : un deux-pièces classé F vendu par un bailleur
Exemple illustratif : toutes les valeurs ci-dessous sont des hypothèses, à remplacer par les vôtres.
Hypothèses : deux-pièces de 45 m² classé F, chauffage électrique individuel, en copropriété, vendu libre et affiché 140 000 €. Deux scénarios simulés par un diagnostiqueur ou un thermicien, puis chiffrés sur devis : viser E avec 8 000 € de travaux énergétiques, ou viser D avec 20 000 €. Revente supposée à 4 200 € le m² en E et à 4 450 € le m² en D, soit environ 6 % d’écart, à vérifier sur vos comparables.
| Ligne | Viser E | Viser D |
|---|---|---|
| Prix d’achat (prix affiché) | 140 000 € | 140 000 € |
| Frais d’acquisition (hypothèse) | 3 500 € | 3 500 € |
| Rafraîchissement (cuisine, salle d’eau, sols) | 15 000 € | 15 000 € |
| Travaux énergétiques | 8 000 € | 20 000 € |
| Provision pour aléas (15 % des travaux) | 3 450 € | 5 250 € |
| Intérêts et charges (825 € par mois ; 8 mois en E, 10 mois en D) | 6 600 € | 8 250 € |
| Frais bancaires (hypothèse) | 1 500 € | 1 500 € |
| Frais de revente (diagnostics, mainlevée ; sans agence) | 1 000 € | 1 000 € |
| Prix de revient | 179 050 € | 194 500 € |
| Prix de revente supposé | 189 000 € | 200 250 € |
| Marge avant fiscalité | 9 950 € (5,6 %) | 5 750 € (3,0 %) |
Avec un seuil de 12 % du prix de revient, l’opération ne passe pas à 140 000 €. Reste à trouver le prix auquel elle passerait.
Calculer le prix d’offre à rebours
Prix d’offre maximal = prix de revente ÷ (1 + marge visée), moins les coûts hors prix d’achat.
Avec une marge visée de 12 % :
- Viser E : (189 000 € ÷ 1,12) moins 39 050 €, soit environ 129 700 €.
- Viser D : (200 250 € ÷ 1,12) moins 54 500 €, soit environ 124 300 €.
Soit respectivement 7,4 % et 11,2 % sous le prix affiché, un écart justifiable ligne par ligne devant le vendeur.
Ici, viser E autorise l’offre la plus haute. Le scénario D ne passerait devant que si l’écart de revente entre E et D dépassait environ 385 € le m², soit un peu plus de 9 % ; pour mémoire, les notaires mesurent en moyenne 12 % d’écart entre un appartement G et un appartement D. Le D garde un argument : il laisse à un acquéreur investisseur de la visibilité après 2034.
Enfin, si une mise à jour du DPE avec le facteur de 2027 classait déjà le bien en E, le scénario E coûterait environ 9 200 € de moins, provision comprise, et son prix d’offre maximal passerait à environ 138 900 €. Un vendeur qui a fait actualiser son DPE l’intégrera dans son prix.
Les coûts hors achat sont supposés constants (en pratique, frais d’acquisition et intérêts baissent un peu avec le prix). Les montants s’entendent avant fiscalité de l’opération, à voir avec votre expert-comptable.
Check-list avant l’offre sur une passoire thermique
- Date du DPE et classe selon le calcul en vigueur vérifiées (chauffage électrique)
- Audit énergétique lu (maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G)
- Procès-verbaux des trois dernières assemblées et plan pluriannuel de travaux lus
- Au moins deux classes cibles chiffrées sur devis, provision comprise
- Classe cible cohérente avec l’acquéreur final (investisseur : 2028 et 2034)
- Prix de revente par classe fondé sur des ventes comparables autour de l’adresse exacte
- Prix d’offre calculé à rebours depuis votre marge visée
- Avancement du projet de loi sur la relance du logement vérifié
Repérer les logements F avant les autres
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Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
C’est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les deux classes les plus basses de l’échelle.
Interdiction de location 2028 : peut-on encore louer un logement classé F ?
Non, à partir du 1ᵉʳ janvier 2028 en France métropolitaine, pour un nouveau bail de résidence principale, un renouvellement ou une reconduction tacite. Le projet de loi sur la relance du logement prévoit des dérogations sous conditions, mais il n’est pas définitif.
Un marchand de biens doit-il fournir un audit énergétique à la revente ?
Oui, si le bien revendu est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété encore classé E, F ou G ; l’obligation s’étendra à ces biens classés D au 1ᵉʳ janvier 2034. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Le nouveau calcul du DPE en 2027 peut-il faire sortir un logement de la catégorie des passoires ?
Oui, pour certains logements : avec un facteur de l’électricité ramené de 1,9 à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027, un logement qui utilise beaucoup l’électricité peut gagner une classe, rarement deux. Son DPE peut alors être mis à jour gratuitement.
Quelle classe viser après travaux pour revendre à un investisseur ?
Au minimum E pour qu’il puisse louer après 2028, et D pour qu’il puisse encore louer après 2034, selon le calendrier en vigueur. La classe la plus ambitieuse ne justifie une offre plus haute que si l’écart de revente couvre le surcoût des travaux.