Ce qui change au 1er janvier 2026, les 850 000 logements reclassés, et comment en faire un avantage d'achat.
L'essentiel en une phrase : au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE, ce qui fait sortir environ 850 000 logements des classes F et G, et rebat les cartes pour tout marchand de biens qui achète, rénove et revend.
Pour un MdB, cette réforme n'est ni une formalité administrative ni un sujet de diagnostiqueur. C'est un mouvement de prix. Des biens classés passoires thermiques aujourd'hui, donc décotés et bientôt interdits à la location, vont mécaniquement remonter d'une ou deux classes sans qu'un seul euro de travaux soit engagé. Celui qui identifie ces biens en premier capte la décote. Celui qui les voit après tout le monde paie le prix de marché reclassé.
Ce guide explique précisément ce qui change, sur quels logements, à quel calendrier, et comment transformer la réforme en méthode d'achat. Les chiffres réglementaires sont sourcés (economie.gouv.fr, service-public.fr, Loi Climat et Résilience).
Ce qui change au 1er janvier 2026
Le cœur de la réforme tient en un nombre. Le coefficient d'énergie primaire de l'électricité, fixé jusqu'ici à 2,3, est abaissé à 1,9. Concrètement, l'électricité consommée par un logement est désormais comptabilisée moins lourdement dans le calcul de l'étiquette énergie. L'arrêté qui acte ce changement a été publié au Journal officiel le 26 août 2025.
L'objectif affiché par le gouvernement est de corriger un déséquilibre : l'électricité française, fortement décarbonée, était pénalisée par rapport au gaz ou au fioul. La réforme rééquilibre le traitement des logements chauffés à l'électricité, qui sont les premiers concernés.
Point clé pour un MdB : aucun logement ne verra sa note baisser à cause de la réforme. Le mouvement est à sens unique, vers le haut. Environ 850 000 logements pourraient sortir des classes F ou G. C'est exactement le gisement que vous achetez : des passoires sur le papier, bientôt reclassées dans les faits.
Sur les DPE existants : tous les DPE et audits énergétiques édités à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE édités en 2025 et avant restent valables et peuvent, le cas échéant, être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Cela signifie qu'un bien affiché en F aujourd'hui peut déjà valoir E une fois le DPE recalculé.
Quels logements sont concernés
Tous les logements ne remontent pas de la même façon. Le gain dépend de la part d'électricité dans la consommation. En pratique, trois profils ressortent pour un marchand de biens :
- Logements chauffés à l'électricité, proches d'un seuil de classe. Ce sont les grands gagnants : un F qui passe E, un G qui passe F. La décote « passoire » disparaît en partie sans travaux.
- Logements mixtes (électricité + autre énergie). Gain partiel, à apprécier au cas par cas selon la consommation réelle.
- Logements au gaz ou au fioul. Peu ou pas d'effet direct de la réforme, l'arbitrage se joue alors uniquement sur les travaux.
L'enjeu opérationnel : savoir lire un DPE actuel et anticiper la classe « post-2026 » avant de faire une offre. C'est précisément ce qu'un outil de sourcing dédié au métier permet de faire à l'échelle, là où un tableur le fait bien après le voisin.
Le calendrier d'interdiction de location
La réforme du DPE ne s'apprécie pas seule : elle s'articule avec le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques fixé par la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ce calendrier est ce qui crée la pression sur les vendeurs, et donc la décote que vous achetez.
À retenir : l'interdiction s'applique aux nouveaux contrats, renouvellements et reconductions tacites à compter de chaque date. Un bailleur qui détient un G ou un F a un calendrier dans le dos. Pour un MdB, c'est une fenêtre de négociation, surtout quand le DPE 2026 va précisément faire remonter une partie de ces biens.
L'arbitrage DPE expliqué pas à pas
L'arbitrage DPE consiste à acheter un bien à un prix qui intègre une décote « passoire », puis à le revendre une fois la classe énergétique remontée, soit par la réforme 2026, soit par des travaux ciblés, soit les deux. Voici la logique de raisonnement, dans l'ordre :
- Lire le DPE actuel et la part d'électricité. Estimer la classe « post-coefficient 1,9 ». Un F électrique proche du seuil est un candidat évident.
- Chiffrer la décote du marché. Une passoire se vend en moyenne nettement sous le prix d'un bien équivalent bien classé. C'est cette différence que vous visez.
- Estimer le coût de remontée. Si la réforme ne suffit pas, identifier les travaux qui font gagner une classe (isolation, chauffage) et leur ROI, MaPrimeRénov' incluse.
- Calculer la marge nette, TVA sur marge comprise. Une opération MdB se juge en net : prix d'achat, travaux, frais de notaire au taux MdB, et TVA sur marge (taux standard 20 %, calculée sur la différence achat / revente). Une erreur de calcul ici coûte 3 000 à 5 000 € par opération.
Exemple de raisonnement : un appartement électrique classé F, proche du seuil E, acheté avec décote passoire. Le DPE recalculé en 2026 le fait passer E. La décote « interdite à la location » s'efface, la cible d'acheteurs se rouvre, et la revente se fait au prix d'un bien E, sans travaux lourds. Tout l'écart de prix est capté par celui qui a vu le bien en premier.
Comment repérer ces biens avant les autres
La réforme est publique : tout le monde la connaîtra. L'avantage ne vient donc pas de l'information, mais de la vitesse d'exécution. Sur un bien décoté bien placé, il y a souvent dix offres en vingt-quatre heures. Trois leviers font la différence :
- La couverture en temps réel. Voir chaque annonce dès sa parution, pas après le tri manuel des portails.
- L'adresse exacte. Identifier le bien réel derrière l'annonce pour vérifier le DPE, le bâti et le potentiel avant même de décrocher le téléphone.
- Le calcul de marge immédiat. Sortir un P&L (achat, travaux, notaire, TVA sur marge) en quelques secondes, pour faire une offre crédible le jour même.
C'est exactement la promesse de Flip & Go : chaque annonce en temps réel, l'adresse exacte derrière l'annonce, et le calcul de marge, DPE et TVA sur marge inclus, avant le premier appel.
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Combien vaut l'arbitrage : ordre de grandeur
Chiffrons. Un appartement de 60 m² classé F, chauffé à l'électricité, dans une zone tendue. Sur le marché, une passoire se négocie couramment avec une décote sensible par rapport à un bien équivalent mieux classé, l'écart peut représenter plusieurs centaines d'euros au m². Sur 60 m², même une décote modérée de 300 à 450 €/m² représente 18 000 à 27 000 € d'écart de valeur.
La réforme efface une partie de cet écart sans travaux. Si le DPE recalculé fait passer ce F en E, le bien sort de la catégorie « bientôt interdit à la location » et redevient éligible à une cible d'acheteurs plus large, bailleurs inclus. La décote « passoire » se résorbe, et c'est l'acheteur initial qui en capte la valeur. Là où la réforme ne suffit pas, des travaux ciblés (isolation, changement de chauffage) financés en partie par MaPrimeRénov' viennent compléter la remontée.
À retenir : l'arbitrage ne repose jamais sur un seul levier. Il combine la réforme réglementaire, la décote de marché, le coût de remontée et la fiscalité MdB. C'est l'addition des quatre qui fait, ou défait, la marge nette.
Les erreurs à éviter
- Confondre étiquette affichée et classe réelle post-2026. Un bien affiché en F peut déjà valoir E une fois le DPE recalculé. Raisonner sur l'ancienne étiquette, c'est surpayer ou rater une affaire.
- Oublier la TVA sur marge dans le calcul. Une marge brute flatteuse fond une fois la TVA sur marge (20 %) et les frais de notaire intégrés. Le seul chiffre qui compte est la marge nette.
- Surestimer le gain pour un bien au gaz ou au fioul. La réforme touche d'abord l'électrique. Pour les autres énergies, l'arbitrage se joue uniquement sur les travaux.
- Arriver trop tard. L'information est publique ; l'avantage est la vitesse. Sans couverture temps réel et adresse exacte, vous voyez les biens reclassés après le marché.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui change au DPE en 2026 ?
Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. L'électricité est moins pénalisée dans le calcul de l'étiquette énergie. Conséquence : environ 850 000 logements sortent des classes F ou G, sans travaux. Aucun logement ne voit sa note baisser à cause de la réforme.
Combien de logements sont reclassés par la réforme DPE 2026 ?
Selon le gouvernement, environ 850 000 logements pourraient sortir des classes F ou G grâce à l'abaissement du coefficient électricité. Les logements chauffés à l'électricité sont les premiers concernés.
Mon DPE de 2025 est-il encore valable ?
Oui. Les DPE édités en 2025 et avant restent valables. Ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), pour intégrer le nouveau coefficient.
Quel est le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques ?
Classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. Calendrier fixé par la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
En quoi la réforme DPE 2026 intéresse-t-elle un marchand de biens ?
Elle crée un arbitrage : des biens décotés parce que classés passoires remontent d'une classe sans travaux. Le marchand qui les identifie et fait une offre en premier capte la décote avant que le marché ne se reprice.