Ce que la banque examine, le prêt adapté à l’achat-revente, les frais qui déplacent votre prix de revient et le délai à tenir après l’acte.
Le financement d’une opération de marchand de biens se prépare au moment où vous chiffrez l’opération, bien avant le rendez-vous bancaire. La banque examine autant l’opération que l’opérateur, et elle le fait aujourd’hui avec plus d’exigence.
Alexandre Chetrit, marchand de biens en exercice et fondateur de Flip & Go, le résume ainsi : les banques attendent les opérateurs au tournant, parce que les délais de revente se sont nettement allongés. Les données publiques vont dans le même sens. Depuis mi-2025, l’enquête de la Banque de France et de la BCE sur la distribution du crédit relève un nouveau durcissement des critères d’octroi aux entreprises de la zone euro.
Ce que la banque analyse dans une opération
L’analyse porte sur trois questions, dans cet ordre.
- L’opération tient-elle seule ? Prix d’achat, frais de mutation, travaux, frais financiers, prix de sortie. Si la marge ne résiste pas à une hypothèse de revente prudente, le reste du dossier pèse peu.
- La sortie est-elle crédible ? À quel prix, auprès de quel acheteur, en combien de temps. Des ventes réelles du secteur, issues des données publiques de transactions, donnent à la banque un prix de sortie vérifiable.
- L’opérateur tient-il ses délais ? Vos opérations passées, livrées dans les délais annoncés, sont votre meilleur argument.
Un dossier complet réunit donc le bilan prévisionnel, les devis, le planning, les ventes comparables du secteur et l’historique de vos opérations. Arriver avec ce bilan déjà construit change la conversation : calculer la marge nette dès l’annonce, frais bancaires et frais de mutation compris, vous permet de présenter un calcul plutôt qu’une intention.
Prêt marchand de biens : in fine ou amortissable
Le prêt in fine est le format adapté à l’achat-revente : vous payez les intérêts pendant l’opération et remboursez le capital en une fois, à la revente. Un prêt amortissable rembourse du capital à chaque échéance et pèse sur la trésorerie pendant les travaux, au moment où elle est la plus sollicitée.
Les travaux peuvent être financés dans le même prêt que l’acquisition, avec une tranche débloquée sur factures ou sur situations de chantier. Les intérêts ne courent que sur les sommes débloquées, mais une commission d’engagement peut s’appliquer à la part non utilisée. C’est un point à négocier à la signature.
L’apport, et ce qu’il signale
Aucun taux d’apport minimum n’est fixé par la loi. Le niveau demandé dépend de l’opération, de votre historique, de l’établissement et du moment. L’apport mesure votre part de risque, et la banque en tire une conclusion simple sur votre attention au calendrier.
L’arbitrage se tranche opération par opération. Moins d’apport par opération, c’est davantage d’opérations menées de front. Plus d’apport, c’est souvent un crédit moins cher, donc une meilleure marge.
Sans apport personnel suffisant, les fonds propres viennent d’associés ou de plateformes de financement participatif, qui financent des opérations de marchands de biens. Leur coût est nettement supérieur à celui d’un crédit bancaire et entre dans le prix de revient au même titre que les intérêts.
Les frais bancaires à intégrer au prix de revient
Ces frais arrivent en lignes séparées. Additionnés, ils déplacent le prix de revient, donc la marge.
- Les frais de dossier. Facturés à la mise en place, variables selon l’établissement et le montant.
- La garantie. Hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (l’ancien privilège de prêteur de deniers, renommé au 1ᵉʳ janvier 2022) ou caution du dirigeant. L’hypothèque légale spéciale ne garantit que la part du prêt qui finance l’achat : la tranche travaux passe par une autre garantie.
- La mainlevée. À la revente, la garantie inscrite doit être levée, et cette mainlevée a elle aussi un coût.
- L’assurance emprunteur. Exigée par la banque, en général sur la tête du dirigeant. Légère sur une opération, elle devient une ligne à suivre sur plusieurs opérations simultanées.
- Les indemnités de remboursement anticipé. Vous remboursez à la revente, souvent avant l’échéance. Sur un prêt professionnel, le plafond légal prévu pour les particuliers ne s’applique pas : leur montant, ou leur suppression, se négocie à la signature.
- Le coût du portage. Les intérêts courent pendant les travaux et pendant la commercialisation. Un mois de retard de revente est un mois d’intérêts en plus, qui s’impute directement sur la marge.
La condition suspensive de prêt ne se présume pas
La condition suspensive légale d’obtention de prêt protège l’acquéreur particulier. Le code de la consommation exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle, et vise expressément celle des personnes qui procurent des immeubles, ce qui est le cas d’un achat en vue de la revente. Si vous voulez cette protection, elle doit être stipulée dans l’avant-contrat, avec un montant, un taux et un délai cohérents avec le temps de réponse de votre banque.
L’engagement de revendre : un délai à suivre en trésorerie
À l’acquisition, l’article 1115 du CGI exonère des droits de mutation le marchand de biens assujetti à la TVA qui prend, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de revendre le bien. Au titre des droits de mutation, seule reste due la taxe de publicité foncière de 0,70 %, soit 0,715 % avec les frais d’assiette, contre 6,32 % dans la plupart des départements. Sur un achat à 400 000 €, l’écart dépasse 22 000 €. Le régime est détaillé dans notre guide sur la TVA sur marge immobilière.
Le délai : l’engagement doit être tenu dans les cinq ans qui suivent l’acte, délai ramené à deux ans pour les ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire. Il n’est pas prorogeable (la seule exception vise les biens situés en ZAC acquis par l’aménageur), mais il peut être remplacé avant son terme par un engagement de construire. À défaut, les droits dont vous avez été dispensé deviennent exigibles au taux applicable à la date d’achat, avec l’intérêt de retard de 0,20 % par mois qui court depuis l’acquisition, soit près de 12 % des droits rappelés au bout de cinq ans.
Les juges n’admettent la force majeure qu’en cas d’impossibilité absolue de revendre pendant toute la durée de l’engagement. Une difficulté financière ou un retournement de marché ne suffit pas. Ce délai se suit donc dans votre plan de trésorerie, opération par opération, et pas seulement dans l’acte. Ces points se valident avec votre notaire et votre expert-comptable avant de signer.
Annoncer une marge prudente
C’est la pratique qu’Alexandre Chetrit décrit dans notre article sur la rénovation énergétique et les CEE : annoncer une marge prudente à sa banque et arriver au terme avec un résultat meilleur que prévu. C’est ainsi que l’on garde ses partenaires financiers dans la durée et que l’on fait augmenter ses lignes de crédit.
La provision travaux joue le même rôle. Alexandre Chetrit provisionne systématiquement 20 à 30 % au-dessus du devis. C’est cette réserve qui permet de tenir le bilan annoncé quand le chantier révèle ce que la visite n’avait pas montré.
Piloter plusieurs financements à la fois
Au-delà de deux ou trois opérations simultanées, les échéances de prêt, les appels de fonds travaux et les dates de revente se chevauchent. Il faut alors voir, opération par opération, les dépenses engagées, le budget restant et le calendrier : c’est tout l’intérêt de piloter toutes vos opérations au même endroit.
Pour un bien conservé en location, le même raisonnement s’applique au calcul de la rentabilité locative.
Flip & Go La marge nette de chaque annonce est calculée dès sa publication, à l’adresse exacte du bien, frais bancaires et frais de mutation compris. Réserver ma démo : 30 minutes sur vos propres dossiers.
Questions fréquentes
Comment une banque analyse-t-elle un financement de marchand de biens ?
Elle examine l’opération autant que l’opérateur : la solidité du bilan, la crédibilité du prix de sortie appuyée sur des ventes réelles du secteur, et la tenue des délais sur vos opérations passées. Un dossier complet réunit le bilan prévisionnel, les devis, le planning et les ventes comparables.
Quel prêt pour une opération de marchand de biens ?
Le prêt in fine est adapté à l’achat-revente : les intérêts sont payés pendant l’opération et le capital est remboursé à la revente. Les travaux peuvent être financés dans le même prêt, avec une tranche débloquée sur factures ou situations de chantier.
Faut-il un apport pour un financement de marchand de biens ?
Aucun minimum n’est fixé par la loi. Le niveau demandé dépend de l’opération, de votre historique et de l’établissement. Sans apport suffisant, les fonds propres peuvent venir d’associés ou du financement participatif, à un coût supérieur à celui du crédit bancaire.
La condition suspensive de prêt s’applique-t-elle au marchand de biens ?
Pas automatiquement. La protection légale vise les prêts aux particuliers et exclut les prêts destinés à une activité professionnelle, dont l’achat en vue de la revente. Elle doit donc être stipulée dans l’avant-contrat, avec un montant, un taux et un délai réalistes.
Que se passe-t-il si l’engagement de revendre n’est pas tenu ?
Les droits de mutation dont vous avez été dispensé deviennent exigibles au taux applicable à la date d’achat, avec l’intérêt de retard de 0,20 % par mois depuis l’acquisition. Le délai est de cinq ans, deux ans pour certaines ventes par lots, et la force majeure n’est admise qu’en cas d’impossibilité absolue de revendre, ce qui exclut les difficultés financières.