Champ d'application, conditions, formule et exemple chiffré, sans confondre TVA immobilière et régime des biens d'occasion.

Ce guide corrige les raccourcis fréquents sur la TVA sur marge.
À jour des textes en vigueur à sa date de rédaction.

À retenir  la TVA sur marge n'est pas un régime général attaché au statut de marchand de biens. Elle dépend d'abord de la nature du bien vendu, puis du régime de son acquisition et, dans certains cas, d'une option pour la taxation.

Commencer par qualifier le bien

Avant tout calcul, il faut déterminer si la vente porte sur un terrain à bâtir, un immeuble neuf ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans. Cette qualification commande l'exonération, la taxation de plein droit et la base imposable. C'est la première case à cocher avant même de chiffrer une marge.

Conséquence pratique : si les conditions de la marge ne sont pas réunies, la vente ne bascule pas toujours à 20 % sur le prix total. Un immeuble ancien peut rester exonéré lorsque le vendeur n'exerce pas l'option pour la TVA.

Les conditions à vérifier avant de calculer

1. L'acquisition ne doit pas avoir ouvert droit à déduction

L'article 268 du CGI vise les acquisitions qui n'ont pas ouvert droit à déduction de TVA. Il faut donc relire l'acte d'acquisition et les documents valant facture, au lieu de se limiter à l'identité du vendeur.

Attention pour les terrains à bâtir. La jurisprudence européenne et le Conseil d'État ont précisé que l'achat sans TVA ne suffit pas toujours : lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA et que le prix d’achat n’incorpore aucune TVA acquittée en amont par le vendeur initial, le régime de la TVA sur marge est exclu. La revente par un assujetti agissant en tant que tel est alors, en principe, soumise à la TVA sur le prix total. L’achat auprès d’un particulier ne garantit donc pas l’application de la marge.

2. Le bien doit conserver la même qualification fiscale

Le régime de la marge suppose une continuité entre le bien acquis et le bien revendu. L'exemple classique de rupture est l'acquisition d'un ensemble bâti suivie de la revente, comme terrains à bâtir, de parcelles qui n'avaient pas été individualisées comme telles dans l'acte d'achat.

Une division en lots ne suffit cependant pas, à elle seule, à exclure la marge. Le Conseil d'État admet qu'une division parcellaire ou des travaux de viabilisation peuvent être sans incidence lorsque le terrain a été acquis et revendu avec la même qualification. Les actes, le cadastre et la consistance réelle du bien doivent être examinés ensemble.

3. Les travaux ne doivent pas créer un immeuble neuf

Une construction nouvelle, une surélévation ou une rénovation d'une ampleur suffisante peut rendre l'immeuble neuf au sens fiscal. La revente dans les cinq ans de cet achèvement est alors soumise à TVA sur le prix total.

Les seuils portent notamment sur l'un des ensembles suivants :

• plus de la moitié des fondations ;
• plus de la moitié des éléments, hors fondations, qui déterminent la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• plus de la moitié de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
• au moins les deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et plomberie, installations électriques et chauffage en métropole.

Cette analyse doit être documentée techniquement. Une formule générale fondée seulement sur la surface de plancher ou sur le montant des travaux n'est pas suffisante.

La formule correcte de la TVA sur marge

Lorsque la vente relève effectivement de la marge, le calcul s'effectue opération par opération :

Formule  TVA = [(prix de vente TTC + charges augmentatives moins prix d'achat retenu) × 20] / 120

Le prix d'achat retenu comprend les sommes supportées pour acquérir le bien sur lesquelles aucun droit à déduction n'a pu être exercé, notamment les droits de mutation. En revanche, les frais et honoraires grevés d'une TVA déductible ne sont pas ajoutés à ce second terme. Les émoluments du notaire ne doivent donc pas être décrits globalement comme des frais non soumis à TVA.

Pas de globalisation en immobilier. Si la marge est nulle ou négative, la base imposable est ramenée à zéro. Il n'existe pas, pour la TVA immobilière de l'article 268, de méthode de globalisation permettant de compenser les opérations entre elles. La globalisation concerne le régime distinct des biens d'occasion, œuvres d'art et objets de collection, prévu par l'article 297 A du CGI.

Exemple chiffré avec toutes les hypothèses

Un marchand de biens revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans. Il a été acquis sans droit à déduction. Le vendeur exerce l'option pour la TVA, le bien conserve la même qualification et les travaux n'ont pas créé un immeuble neuf.

• Prix d'achat retenu pour l'article 268, droits non déductibles compris : 190 000 euros.
• Prix de revente convenu TTC : 250 000 euros.
• Marge TTC : 250 000 moins 190 000 = 60 000 euros.
• TVA sur marge : 60 000 × 20 / 120 = 10 000 euros.

Comparaison encadrée. Si la même vente est taxée sur le prix total, la TVA comprise dans 250 000 euros TTC est de 41 666,67 euros. L'écart est de 31 666,67 euros. Cette comparaison n'autorise pas à conclure qu'une opération non éligible à la marge est toujours taxée sur le prix total : sans option, la vente d'un immeuble ancien est en principe exonérée.

Division parcellaire : la bonne formulation

Règle prudente  une division en lots ne supprime pas automatiquement la TVA sur marge. Il faut vérifier si les parcelles revendues avaient déjà, lors de l'acquisition, la qualification fiscale correspondant à celle retenue lors de la revente, et si cette qualification ressort de l'acte.

Droits de mutation : le régime de l'engagement de revendre

Un assujetti qui prend dans l'acte l'engagement de revendre dans les cinq ans peut bénéficier du régime de l'article 1115 du CGI. Pour un immeuble, la taxe de publicité foncière est alors perçue au taux global réduit de 0,715 %.

Le taux normal dépend du département. Depuis le 1er avril 2025, il peut atteindre 6,32 % pour les actes concernés, contre un maximum antérieur de 5,81 %. Le non-respect de l'engagement entraîne le rappel des droits, les frais et l'intérêt de retard selon la situation.

Contrôle fiscal : la majoration de 40 % n'est pas automatique

Une rectification peut entraîner un rappel de TVA et un intérêt de retard de 0,20 % par mois. La majoration de 40 % suppose toutefois un manquement délibéré, dont l'administration doit établir le caractère intentionnel. Une erreur de bonne foi n'est pas automatiquement assortie de cette majoration.

Recodification de la TVA dans le CIBS

L'ordonnance du 27 juillet 2026 a reporté le transfert des dispositions législatives relatives à la TVA du CGI vers le Code des impositions sur les biens et services.

• Nouvelle date d'entrée en vigueur : 1er janvier 2027, et non 1er septembre 2026.
• Anciennes références au CGI utilisables jusqu'au 30 juin 2028.
• À droit constant sur les obligations des opérateurs, sous réserve des ajustements législatifs intervenus depuis l'ordonnance de 2025.

La checklist avant de faire une offre

• Qualifier le bien vendu : terrain à bâtir, immeuble neuf ou immeuble de plus de cinq ans.
• Relire l'acte d'acquisition et identifier la TVA facturée, déductible ou incorporée en amont.
• Déterminer si une option pour la TVA sera exercée sur un immeuble ancien.
• Comparer la qualification fiscale à l'achat et à la revente, surtout après division ou démolition.
• Documenter l'ampleur des travaux au regard des seuils du gros œuvre et du second œuvre.
• Séparer les droits non déductibles des honoraires grevés d'une TVA récupérable.
• Faire valider les opérations à fort enjeu par le notaire, l'expert-comptable ou un avocat fiscaliste, et anticiper les autres paramètres comme le DPE 2026 avant l'offre.

Flip & Go  Flip & Go aide à comparer les scénarios économiques d'une opération d'achat-revente dès l'analyse de l'annonce. Le résultat fiscal dépend néanmoins des qualifications et hypothèses renseignées : l'outil complète l'analyse du professionnel, il ne remplace pas la lecture de l'acte ni un conseil adapté au dossier.
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Questions fréquentes

Quel est le taux de TVA sur marge ?

Le taux normal est généralement de 20 %. Lorsque la marge est exprimée TTC, la TVA comprise se calcule en multipliant la marge par 20/120. Des taux particuliers peuvent exister pour certaines opérations immobilières spécifiques.

La TVA sur marge s'applique-t-elle à tous les achats auprès de particuliers ?

Non. L'absence de TVA facturée est un indice important, mais la nature du bien, son régime à l'achat et à la revente ainsi que la jurisprudence applicable aux terrains à bâtir doivent aussi être vérifiés. C'est aussi ce qui oriente la recherche d'annonces, sans en faire une règle automatique.

Une division cadastrale exclut-elle automatiquement la marge ?

Non. La division en lots n'est pas, par elle-même, une cause automatique d'exclusion. Il faut contrôler la continuité de qualification fiscale entre l'acquisition et la revente.

Que se passe-t-il pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ?

Sa vente est en principe exonérée de TVA. Le vendeur assujetti peut opter pour la taxation ; si l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction et que les autres conditions sont réunies, la base peut alors être la marge.

Le passage au CIBS change-t-il la formule ?

La recodification est annoncée à droit constant pour les obligations des opérateurs. Son entrée en vigueur a été reportée au 1er janvier 2027. Il reste nécessaire de vérifier les nouvelles références et les textes intervenus depuis la recodification initiale.

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