Devenir marchand de biens : statut, fiscalité et première opération

Devenir marchand de biens ne demande ni diplôme ni formation obligatoire, selon la fiche réglementation de Bpifrance Création : est marchand de biens celui qui, de façon habituelle et pour en tirer un bénéfice, achète des immeubles en son nom en vue de les revendre. C’est donc votre activité qui crée le statut, et il vaut mieux l’organiser avant la première opération qu’au moment d’un contrôle fiscal.

Deux dates comptent pour celui qui démarre maintenant. Jusqu’au 31 mars 2028, la plupart des départements appliquent un taux de droits de mutation de 5 % au lieu de 4,5 %. Un particulier paie donc son achat plus cher. Un marchand de biens assujetti à la TVA qui s’engage à revendre sous cinq ans en reste exonéré. Autre échéance, le 1er janvier 2027 : l’Insee change de nomenclature et le code APE des marchands de biens, aujourd’hui 68.10Z, va évoluer.

Statut de marchand de biens : ce que regarde l’administration fiscale

Trois critères ressortent de la jurisprudence recensée par la doctrine fiscale sur les achats-reventes des particuliers (BOFiP) : vous achetez en votre nom, vous avez l’intention de revendre au moment de l’achat, et vous le faites de façon habituelle. Pour juger de l’habitude, les décisions citées retiennent le nombre et la fréquence des achats-reventes, ainsi que la brièveté des délais entre l’achat et la revente.

Conséquence pratique : un particulier qui enchaîne les opérations s’expose à voir ses profits imposés comme ceux d’un marchand de biens, sans avoir mis en place ce qui va avec (structure, TVA, engagement de revendre à l’achat). Si vous prévoyez une deuxième opération, organisez-vous dès la première.

Devenir marchand de biens en six étapes

L’ordre compte. L’avantage le plus concret du statut, l’engagement de revendre, se prend dans l’acte d’acquisition et n’est ouvert qu’à un acheteur assujetti à la TVA. Les trois premières étapes doivent donc être bouclées avant la signature.

1. Choisir la forme d’exercice

En entreprise individuelle, vos profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et les biens achetés sont traités comme du stock, rappelle Bpifrance Création. Une société civile qui exerce cette activité commerciale est, elle, soumise à l’impôt sur les sociétés. Ne faites donc pas porter vos opérations par la SCI qui détient votre patrimoine locatif, et choisissez la structure avec votre expert-comptable, en fonction de vos revenus, de vos associés et de ce que vous comptez faire des bénéfices.

2. Déclarer l’activité et vérifier son code APE

La déclaration passe par le guichet unique des formalités d’entreprises, compétent pour toutes les entreprises ayant une activité en France, rappelle Bpifrance Création. L’activité étant commerciale, l’entreprise est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Contrairement à l’agent immobilier, le marchand de biens n’a pas besoin de carte professionnelle, puisqu’il achète et revend pour son propre compte.

Le code APE attribué jusqu’à fin 2026 est le 68.10Z, « Activités des marchands de biens immobiliers ». À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, l’Insee attribue les codes APE selon la nomenclature NAF 2025, où l’achat-revente de biens propres relève du code 68.11Y, « Achat et vente de biens propres ». À cette date, toutes les entreprises actives auront un code APE modifié ; jusqu’à fin 2026, sirene.gouv.fr affiche déjà leur futur code et permet d’en demander la rectification, s’il y a lieu. Le code classe votre entreprise ; le régime fiscal, lui, dépend de l’habitude décrite plus haut.

3. Être assujetti à la TVA avant le premier acte

Le régime de l’engagement de revendre, détaillé plus bas, est réservé aux personnes assujetties à la TVA, précise la doctrine fiscale (BOFiP). Votre structure doit donc avoir ce statut avant la signature, sans quoi vous paierez les droits de droit commun sur cette opération. Le régime de TVA de chaque revente est une autre question, traitée après l’exemple chiffré.

4. Préparer le financement avant de visiter

Apport, type de prêt, frais bancaires : ce que la banque vérifie avant de suivre un marchand de biens est détaillé dans notre guide « Financement marchand de biens ». Faites le tour des banques avant les visites. Le jour où le bon dossier sort, vous n’aurez pas le temps de convaincre un banquier.

5. Assurer les travaux

Si vous faites réaliser des travaux importants, l’assurance dommages-ouvrage se souscrit avant l’ouverture du chantier, et vous devez être couvert pendant dix ans au titre de la responsabilité décennale, indique Bpifrance Création. À la revente, vous fournissez aussi à l’acquéreur les diagnostics techniques et certificats, ainsi que la garantie de superficie s’il s’agit d’un lot de copropriété. Intégrez ces coûts dès le bilan de votre première opération.

Deux cas demandent une attention particulière. Si vous achetez un bien loué, le bail s’impose à vous et se poursuit. Et si vous encaissez des fonds de l’acquéreur avant la fin des travaux que vous vous êtes engagé à réaliser, la vente doit prendre la forme d’une vente d’immeuble à rénover ou d’une vente en l’état futur d’achèvement.

6. Installer une méthode de sourcing et de chiffrage

C’est l’étape qui fait durer l’activité. Les leviers pour trouver les biens sont détaillés dans notre article sur le sourcing immobilier, et le chiffrage du chantier dans notre guide d’estimation du coût des travaux. Fixez aussi, par écrit, la marge minimale en dessous de laquelle vous ne faites pas d’offre : c’est la règle la plus utile quand une belle annonce vous fait douter.

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Frais d’achat : ce que change le statut, et ce qu’il vous impose

Un particulier qui achète un logement ancien paie les droits de mutation de droit commun : un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % du prix et des frais d’assiette de 2,37 % calculés sur le droit départemental, détaille la page d’impots.gouv.fr sur l’achat dans l’ancien (antérieure au relèvement de 2025). Pour les actes passés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent relever leur taux au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, sauf pour l’achat d’une première propriété destinée à la résidence principale, selon la doctrine fiscale sur les droits de mutation (BOFiP). Au taux de 5 %, l’ensemble atteint 6,3185 % du prix, soit environ 6,32 %.

Une fois assujetti à la TVA, le marchand de biens peut s’engager, dans son acte d’achat, à revendre le bien sous cinq ans, explique la doctrine fiscale sur l’engagement de revendre (BOFiP). Il échappe alors à ces droits et, au titre des droits de mutation, ne règle que la taxe de publicité foncière, à un taux global ramené à 0,715 %. Le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire. La contrepartie est stricte : faute de revente dans le délai, la déchéance est encourue de ce seul fait, et il doit payer les droits économisés à l’achat, plus l’intérêt de retard. Notez cette échéance dès la signature.

Exemple illustratif : le même appartement acheté par un particulier et par un marchand de biens

Hypothèses, à remplacer par les vôtres : appartement ancien vendu par un particulier, dans un département qui applique le taux de 5 %. Pour l’acheteur particulier, le bien n’est pas une première propriété destinée à sa résidence principale, cas dans lequel la hausse à 5 % ne s’appliquerait pas. Le marchand de biens est assujetti à la TVA et prend l’engagement de revendre. Les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière ne sont pas inclus.

Formules : droits du particulier = prix × 6,3185 % (5 % + 1,20 % + 2,37 % × 5 %) ; droits du marchand de biens = prix × 0,715 % ; écart = droits du particulier moins droits du marchand de biens. Montants arrondis à l’euro.

Sur 200 000 €, l’écart atteint 11 207 €. Dans un département resté à 4,50 %, le taux global est de 5,80665 % : les droits du particulier tombent à 11 613 € et l’écart à 10 183 €.

L’écart joue aussi en négociation. À coût d’acquisition égal (prix plus droits), le marchand de biens peut offrir 200 000 € × 1,063185 ÷ 1,00715, soit environ 211 100 €. Face à un acheteur particulier qui offre 200 000 €, vous pouvez donc monter d’environ 11 100 € sans payer plus que lui à l’acte. À condition, bien sûr, de revendre dans les cinq ans.

Vous pouvez également utiliser le calculateur des notaires de France pour anticiper vos droits de mutation.

TVA à la revente : la question à trancher avant l’offre

L’économie à l’achat ne dit rien de la fiscalité à la revente. Le régime de TVA de chaque revente dépend du bien, de son ancienneté et des travaux réalisés ; notre guide sur la TVA sur marge immobilière détaille les conditions à vérifier. Le régime applicable se valide avec votre expert-comptable, opération par opération, avant de fixer votre prix d’offre, puisqu’il pèse directement sur la marge.

Check-list avant la première opération

• Activité déclarée au guichet unique, code APE vérifié (68.10Z, puis 68.11Y à compter du 1ᵉʳ janvier 2027)
• Forme d’exercice choisie avec l’expert-comptable, hors de la SCI qui porte votre patrimoine locatif
• Assujettissement à la TVA effectif avant la signature de l’acte d’achat
• Engagement de revendre prévu dans l’acte, échéance des cinq ans reportée dans le plan de trésorerie
• Accord de principe de la banque obtenu avant les visites
• Assurance dommages-ouvrage prévue avant le chantier si les travaux sont importants, responsabilité décennale couverte
• Diagnostics à fournir à la revente listés et budgétés
• Contraintes d’urbanisme du bien vérifiées avant l’offre
• Régime de TVA de la revente validé avant l’offre
• Marge minimale fixée par écrit, avant la première visite

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Vos questions sur le statut de marchand de biens

Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

Non. Selon Bpifrance Création, aucun diplôme spécifique ni formation obligatoire n’est requis pour exercer comme marchand de biens. L’activité se déclare en revanche au guichet unique des formalités d’entreprises.

Le marchand de biens a-t-il besoin d’une carte professionnelle ?

Non. La carte professionnelle concerne les intermédiaires, comme l’agent immobilier, qui interviennent sur les biens d’autrui. Le marchand de biens achète et revend pour son propre compte. Son activité, commerciale, est en revanche immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Un particulier peut-il faire de l’achat-revente sans devenir marchand de biens ?

Oui, tant que ses achats-reventes ne présentent pas de caractère habituel. La jurisprudence recensée par la doctrine fiscale (BOFiP) retient la qualité de marchand de biens quand une personne achète en son nom, avec l’intention de revendre dès l’achat, et de façon habituelle ; le nombre et la fréquence des opérations, comme la brièveté des délais entre achat et revente, servent d’indices.

Quels frais de notaire paie un marchand de biens à l’achat ?

S’il est assujetti à la TVA et s’engage, dans son acte d’achat, à revendre le bien sous cinq ans, il ne paie au titre des droits de mutation que la taxe de publicité foncière, au taux global de 0,715 %, selon la doctrine fiscale (BOFiP). Un particulier paie les droits de droit commun, qui atteignent 6,3185 % dans un département au taux de 5 %. Dans les deux cas s’ajoutent les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

Peut-on être marchand de biens en SCI ?

Oui, mais une société civile qui exerce l’activité commerciale de marchand de biens est soumise à l’impôt sur les sociétés, rappelle Bpifrance Création. Mieux vaut ne pas mêler ces opérations à la SCI qui détient un patrimoine locatif, et choisir la structure avec un expert-comptable.

Quel est le code APE d’un marchand de biens ?

Jusqu’à fin 2026, c’est le code 68.10Z, « Activités des marchands de biens immobiliers », selon Bpifrance Création. À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, l’Insee attribue les codes APE selon la nomenclature NAF 2025, où l’achat-revente de biens propres relève du code 68.11Y, « Achat et vente de biens propres ». Le code classe l’entreprise ; le régime fiscal dépend, lui, du caractère habituel des achats-reventes.

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